Перепланировка квартир по-новому: памятка для собственников жилья

AndrewLozovyi / Фотобанк Фотодженика

В этом материале:

• "Перепланировка перепланировки": что изменилось с 1 апреля 2024 года?
• Этапы оформления перепланировки
• Какая перепланировка незаконна?
• Упрощение процедуры перевода жилого помещения в нежилое и обратно

Многие жители многоквартирных домов (МКД) делали перепланировки в своих жилищах: возводили или сносили стены, делили одну комнату на две, перестраивали балкон, лоджию и т. д. Это возможно при условии, что изменения в квартире не нарушают определенные законодательные нормы и правила, например Свод правил СП 54.13330.2022 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные"; Свод правил СП 29.13330.2011 "СНиП 2.03.13-88. Полы".

С 1 апреля вступили в силу поправки в Жилищный кодекс. В связи с этим портал ГАРАНТ.РУ подготовил обзор с необходимыми разъяснениями.

"Перепланировка перепланировки": что изменилось с 1 апреля 2024 года?

Случаев незаконной перепланировки, когда жильцы МКД неправомерно прибавляют к метражу своих квартир площади, например, лестничных клеток или этажей, предостаточно. Прежде всего необходимо помнить, что общее имущество собственников квартир в МКД (лестничные площадки, лестницы, лифты и др.), согласно ст. 36 Жилищного кодекса и ст. 290 Гражданского кодекса, принадлежит им на праве общей долевой собственности, т. е. принадлежит каждому владельцу конкретной квартиры с определением его доли. Следовательно, проводить перепланировку и переустройство разрешено только в рамках своей квартиры (жилого помещения), не трогая при этом другие площади МКД. Теперь разберемся, что такое перепланировка и переустройство, и чем они отличаются от реконструкции.

В ст. 25 Жилищного кодекса содержатся определения переустройства и перепланировки. Переустройство – какое-либо действие с домовым оборудованием (например, электрическим), его перенос, замена, ликвидация и др. А перепланировка – это именно изменение "композиции" квартиры, например, добавление окна или его расширение, разборка перегородок для открытия новых проходов и др. Такое же понимание можно найти и в судебной практике (Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме). Оба этих мероприятия требовали внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. 

Реконструкция, в понимании п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса, подразумевает существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты или количества этажей), тем самым отличаясь от перепланировки и переустройства. Она проводится только на основании разрешения на строительство.

С 1 апреля 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", который уточняет и изменяет понимание перепланировки. Теперь это изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 Жилищного кодекса, или изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). Обращаем внимание: теперь перепланировка не будет считаться оконченной, пока не будут внесены сведения о ней в ЕГРН. "Тем самым будет осуществлен должный контроль за происходящим в помещениях МКД", поясняет один из авторов закона, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.

Кроме того, с 1 апреля процедура перепланировки упрощена. Теперь после ее проведения нет необходимости внесения изменений в технический паспорт помещения. "Раньше, согласно положениям Жилищного кодекса, перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт. Самое интересное, что эта норма устарела уже очень давно. Банально, в нашей стране уже давно технический паспорт не имеет юридической силы и заменен на технический план, а в понятии процедуры перепланировки этот термин еще присутствует. Простыми словами, суть процедуры осталась такой же, но сам процесс перефразировали и убрали из понятия термин "технический паспорт", объясняет основатель Национального центра перепланировок и реконструкций, создатель профессии специалист по оформлению перепланировок, член ОПОРЫ России, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы Светлана Гоненко.

Напомним порядок оформления (согласования) перепланировки. Новым законом он не меняется и состоит из нескольких этапов:

1. подготовка пакета необходимых документов и заявления. В п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса установлен перечень документов, которые должен подать заявитель. Он может также содержаться в локальных нормативных актах. Например, в п. 2.5.1. Приложения № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах" указаны документы, необходимые для осуществления перепланировки в г. Москве;
2. обращение с этим пакетом в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки. Она должна быть одобрена/отклонена (отказ можно обжаловать в суде). Решение должно быть принято органом, в который обратился заявитель, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. В случае представления документов в МФЦ срок исчисляется со дня передачи МФЦ этих документов в местную администрацию. Обращаем внимание, что согласовывается именно перепланировка, а не ремонтные работы, поскольку перепланировка предполагает изменение характеристик помещения;
3. не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия решения местная администрация выдает (направляет по адресу, передает через МФЦ) заявителю документ, подтверждающий принятие решения. В случае одобрения можно начинать перепланировку;
4. заключительный этап – проверка выполненных строительных работ приемочной комиссией, сформированной местной администрацией.

По итогам перепланировки (после завершения всех строительных работ) надо направить уведомление о завершении указанных работ в орган, одобривший перепланировку (непосредственно или через МФЦ). Затем требуется подготовить технический план, и в течение 30 дней администрация проверит объект и выдаст акт приемочной комиссии. Таким образом, уполномоченный орган местного самоуправления после утверждения акта приемочной комиссии сможет самостоятельно (без участия собственника) направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете или регистрации права заявителя на перепланированное помещение. "В этом и есть главное отличие. Раньше на этом этапе собственник самостоятельно занимался своими документами" считает Светлана Гоненко. Таким образом собственник помещения не будет тратить время на отправку необходимых документов в Росреестр.

Этапы оформления перепланировки

"Перепланировка помещения в многоквартирном доме теперь будет считаться завершенной со дня внесения изменений об этом в ЕГРН о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. Раньше этого не было", напоминает адвокат, член Адвокатской палаты города Москвы Олег Пантюшов.

Какая перепланировка незаконна?

При перепланировке запрещено сносить несущие стены, делать дополнительное окно, демонтировать вентиляцию и др. Такую перепланировку согласовать нельзя, поскольку она считается незаконной. Полный перечень запрещенных действий при перепланировке необходимо смотреть на сайте государственного органа, ответственного за согласование перепланировки в конкретном городе или регионе. Например, в Москве таким органом является Мосжилинспекция. В п. 9 Приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах" устанавливается, что при перепланировке помещений в многоквартирных домах не допускается:

• ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;
• переустройство и (или) перепланировка помещений, при которых такие помещения или смежные с ними помещения будут отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
• нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;
• установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими будет оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• ликвидация, изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов (шкафов);
• увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) или ослабление несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома;
• устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконе, веранде и террасе;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
• нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
• и др.

В случае, если указанные выше ограничения будут нарушены и об этом узнает бюро технической инвентаризации (БТИ) или управляющая компания (УК), то необходимо будет восстановить первоначальный вариант. По данному поводу существует довольно обширная судебная практика. Например, по одному из дел собственник двух многоуровневых квартир объединил их, при этом в новую квартиру он включил машинное отделение лифта и часть его шахты. В итоге этажность и общая площадь его жилья увеличились, а размер общего имущества в доме уменьшился. Кроме того, оказался ограничен доступ к общедомовому инженерному оборудованию. Верховный Суд Российской Федерации не согласился с тремя судебными инстанциями, отказавшими в иске о признании перепланировки незаконной, и отправил дело на новое рассмотрение (Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 5 февраля 2019 г. № 5-КГ18-320). Он указал, что уменьшить размер жилого помещения в многоквартирном доме можно только при наличии согласия всех собственников помещений в МКД и разрешения местного органа самоуправления. Кроме того, в каждом конкретном случае необходимо уточнять, что именно сделал собственник – переустройство, перепланировку или реконструкцию.

Один из видов ответственности для собственника за самовольную перепланировку – штраф. С 1 апреля 2024 года он не изменился: от 2 до 2,5 тыс. руб. для физлиц, от 4 до 5 тыс. руб. для должностных лиц, от 40 до 50 тыс. руб. для юрлиц (п. 2 ст. 7.21. КоАП). Помимо штрафа, владельца "перепланированной" квартиры также может ждать предписание от инспектора с требованием узаконить перепланировку или вернуть квартиру в исходное состояние в разумный срок (п. 3 ст. 29 Жилищного кодекса). В случае отказа от выполнения предъявленных требований может быть подан иск в суд:

• если он подается в отношении собственника помещения, то по решению суда недвижимость может быть продана с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние;
• если же суд принимает решение в отношении нанимателя жилого помещения, то договор социального найма расторгается, а собственник помещения (наймодатель) будет обязан привести жилое помещение в прежнее состояние.

На основании решения суда перепланированное помещение может быть сохранено в новом состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни и здоровью (п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса). 

Упрощение процедуры перевода жилого помещения в нежилое и обратно

Ранее существовала проблема переоформления жилого помещения в нежилое и наоборот. Процесс начинался с решения городской администрации о переоформлении, а заканчивался подписанием акта о согласовании перепланировки. В законе не был установлен срок отправки акта согласования приемочной комиссией в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

C 1 апреля действуют новые правила. Собственник уведомляет комиссию об окончании работ в жилом помещении и отправляет новый технический план. Комиссия готовит акт согласования перепланировки в течение 30 дней с даты уведомления, и после утверждения акта в течение 5 рабочих дней отправляет бумаги в Росреестр. Дата обновления сведений в Росреестре является моментом перевода помещения из жилого в нежилое и наоборот. Если в результате перепланировки образовалось новое помещение – уплачивается госпошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (для физлиц – 2 тыс. руб., для юрлиц – 22 тыс. руб. При этом сумму нужно поделить на всех собственников, если их несколько – подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса).

Если при переводе из жилого помещения в нежилое или наоборот потребовалось выполнение переустройства и (или) перепланировки, то сведения обо всех выполненных работах также вносятся в ЕГРН, что и будет считаться окончанием выполненных работ и возможностью использования помещения по назначению, разъясняет Владимир Кошелев. 

Таким образом, с 1 апреля 2024 года сведения о любой перепланировке обязательно должны быть внесены в ЕГРН. Новое толкование перепланировки расширяет ее: теперь в нее входит, в том числе изменение границ или площади помещения. При этом общий список работ, разрешенных при перепланировке, изменениями не вводится.

Следовательно, общепринятая позиция ВС РФ о том, что изменение высоты, количества этажей, площади и объема МКД является реконструкцией, теперь вряд ли будет применима. Однако, "обязанности россиян остаются прежними: следовать закону и оформлять все изменения в квартирах и домах. Необходимо доводить оформление перепланировки до конца, в соответствии с новыми нормами, чтобы не столкнуться с санкциями", обращает внимание Светлана Гоненко.

Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот зависит от необходимости проведения переустройства/перепланировки. Если они не требуются, то основанием для внесения изменений в ЕГРН является документ, подтверждающий решение о переводе. Если переустройство/перепланировка все-таки нужны, то после их проведения владелец обязан направить уведомление вместе с обновленным техпланом.

Перепланировка и перевод недвижимости в другой статус теперь считаются законными только после внесения Росреестром изменений о площади объекта.